La inversión hotelera se dispara en España

El volumen de inversión de 1.655 millones de euros, que supera en más del doble al del mismo periodo del año anterior, constituye el mejor registro de inversión a nivel histórico en un primer semestre, según un informe realizado por Irea, firma especializada en el asesoramiento de operaciones de inversión en el mercado hotelero. En total, se han transaccionado 79 hoteles de enero a junio frente a los 56 del 2016 en ese mismo espacio de tiempo.

Si se analizan los últimos 12 meses –desde junio del 2016 hasta junio del 2017–, la inversión habría alcanzado un total de 3.140 millones de euros.

Consultado sobre a qué se debe la buena situación que vive la inversión hotelera en España, Miguel Vázquez, socio de la división de hoteles de Irea, explica que se trata de una combinación de varios factores, especialmente de tres: el número de llegadas de turistas extranjeros a España, que está en máximos históricos; el contexto de bajos tipos de interés, y la existencia de una enorme liquidez en el mercado que no encuentra muchas alternativas de inversión fuera del sector inmobiliario y hotelero.

“Además, el momento delicado que sufren como destino de inversión tanto el Reino Unido –a causa de la incertidumbre que el Brexit genera en los inversores– como Francia –por los atentados terroristas de los últimos años– hace que países como España o Alemania se vean claramente beneficiados”, añade.

La buena noticia es, para Miguel Vázquez, que los 1.655 millones de euros de inversión en el primer semestre del año no incluyen la inversión adicional para su reforma que recibirán muchos de los hoteles adquiridos para conseguir su reposicionamiento comercial. “La dinámica es extraordinariamente positiva, puesto que en los últimos tres años se aprecia una progresiva mejora de la calidad media de la oferta, fundamentalmente en el ámbito vacacional, lo que debería permitir a España competir en mejores condiciones en el futuro y fidelizar a la clientela”, asegura.

Madrid y Barcelona coronan la clasificación del segmento urbano
Del total de la inversión, el 52% se ha concentrado en el segmento vacacional y el 48% en el urbano.

En este último, Madrid y Barcelona se sitúan a la cabeza con 395 y 295 millones de inversión respectivamente, aunque cuentan con un perfil de inversión diferente.

En Madrid son relevantes las operaciones de hoteles en desarrollo para proyectos singulares. Buen ejemplo de ello ha sido la compra, anunciada el pasado mes de junio, del Edificio España por parte de Riu Hotels para transformarlo en un hotel de 650 habitaciones.

El buen momento del hotel vacacional en España
Según Irea, en el segmento vacacional la actividad de inversión ha sido intensa, registrándose varias operaciones de carteras de hoteles, como las siguientes:

• La compra, por parte del fondo británico London & Regional Properties, de un porfolio de cuatro hoteles propiedad de Starwood Capital y Meliá, con un total de 2.050 habitaciones, ubicados en Baleares (Sol House Ibiza y Sol Palmanova), Canarias (Sol Lanzarote) y Costa del Sol (Sol Príncipe) por un importe estimado de unos 240 millones de euros.
• La adquisición por HI Partners –compañía de gestión e inversión hotelera de Banc Sabadell– de un porfolio de tres hoteles de Ifa –sociedad de Grupo Lopesan– en el sur de Gran Canaria. La operación, que engloba un total de 822 habitaciones, ha representado un desembolso de 104 millones de euros, y supondrá el reposicionamiento de estos establecimientos tras su reforma.
• La compra de Intertur Hotels por parte de la firma de inversión KKR y la gestora de activos Dunas Capital. Se trata de un porfolio compuesto de cinco hoteles, dos en Mallorca y tres en Ibiza, adquirido por una cantidad superior a los 120 millones de euros. Las 1.126 habitaciones pasarán a ser gestionadas por la cadena Alua Hotels & Resorts.

A estas operaciones hay que sumar otros 23 hoteles vacacionales transaccionados en operaciones individuales o pequeños porfolios en una gran variedad de destinos, si bien predominan las compras en Baleares, Canarias y la Costa del Sol.

Perfil inversor: más protagonismo para fondos e inversores financieros
La tendencia a la separación entre propiedad y gestión de los hoteles prevalece, cada vez más, en este tipo de operaciones, así como la figura de un inversor cada vez más especializado y familiarizado con el sector hotelero. De esta manera, la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria Hispania se ha convertido en menos de cuatro años en el principal propietario hotelero de España en número de habitaciones –con más de 11.000 habitaciones y 38 establecimientos–, superando a las cadenas Meliá y H10 Hoteles.

El grupo de los cinco mayores inversores del primer semestre está formado por London & Regional Properties, HI Partners, KKR & Dunas Capital, Riu y Axa. Salvo en el caso de Riu –por la relevancia de la operación de Edificio España–, los grupos hoteleros han ido perdiendo peso en favor de los inversores especializados en el mercado hotelero.

Las perspectivas que baraja Irea para la segunda mitad de este año son positivas: “Creemos que la intensidad vivida en inversión hotelera en los últimos 12 meses continuará hasta el final del 2017 y debería permitir batir el récord histórico de inversión conseguido en el 2015 con más de 2.600 millones”, señalan.